三峡日报记者 刘晶晶 时刚
老旧小区改造，一头连着百姓福祉，一头连着城市发展，改造的是民生，稳定的是民心。我市老旧小区改造成效如何，还有哪些地方需要改进？5月31日，我市围绕“深入推进城市老旧小区改造，促进城市有机更新”召开市委政党协商会暨市政协专题协商会，共商良策助力百姓更好实现安居梦，一场智慧的接力精彩上演。
聚焦民生关切
实打实建言解题
绿意盎然的院落、规划有序的停车位、平坦宽阔的步行道、日趋完备的智能系统……近年来，随着老旧小区改造工程不断深入，曾经院老、房老、设施老的老小区，实现颜值和气质双提升，实实在在的变化让市民感受着幸福来敲门的喜悦。
“自2019年我市实施城镇老旧小区改造以来，累计改造老旧小区1488个、21.69万户，惠及居民54万人，累计完成加装电梯1140部，解决了4万余居民上下楼难题。”市住建局党组书记、局长杨涛说，随着改造的持续推进，不断改善着百姓居住环境、提升着城市居住品质。
我市两次入选国家老旧小区改造试点城市，五项做法被列入住建部可复制政策清单，2023年宜昌市荣获全国人居环境综合奖。“虽然取得了一定成绩，但与国家、省、市工作要求相比，还有差距。”杨涛坦言。
杨涛的发言得到了市政协人口资源环境委员会主任罗春烺的高度认同：“在前期长达2个多月的广泛深入调研中发现，我市老旧小区改造存在共同缔造不够深入、改造资金筹集较难、市场化机制不够健全、电梯加装矛盾隐患较多、改造品质有待提升等问题。”
罗春烺认为，要更好地深入推进老旧小区改造工作，可从着力统筹城市更新各项工作、做实共同缔造、强化资金保障、加强机制创新、推进电梯加装、提升改造品质等方面下功夫，用好共同缔造这把“金钥匙”，真正把改造改到群众心坎上。
直面忧居之虑
面对面协商破题
两人的一番话引发了与会委员的强烈共鸣，大家围绕如何解决百姓忧居之虑，更好地开展老旧小区改造，促进城市有机更新畅所欲言——
“建议抢抓三峡水运新通道和葛洲坝航运扩能工程等新机遇，加快危旧房改造和适老化建设，努力提升宜昌城市品质。”西陵区政协副主席毛中林建言：可通过共同缔造，发动群众改；兼顾适老，统筹旧城改等举措，助推群众幸福感“原地升级”。
伍家岗区政协副主席杨培新从创新老旧小区改造模式层面，提出针对性建议。“可通过加强融资政策支持、增加可运营空间资产、加强群众改造主体的思想引导等举措，解决目前老旧小区改造工作面临的一系列问题，形成多元主体共建共治共享的新格局。”
市政协副秘书长、民盟市委会专职副主委李桂菊将落脚点放在加装电梯上。她建议：“综合考虑居民意愿、住宅结构条件、使用功能、安全经济等因素，完善加梯全周期管理，才能切实把好事办好，把实事办实。”
夷陵区政协副主席、第四课题组组长陈超以全国完整社区建设试点夷陵区绿洲社区、全省完整社区建设试点兴安社区两个试点建设情况为例，建议制定适合宜昌本地的完整社区分级建设标准，分类分步推进实施，不断完善社区服务功能，提升老旧小区改造质效，让群众乐享高品质生活。
抒己见、聚众智、谋发展。掌声，一次次为具有启发性的建议而响起。目光，一次次在政协委员的铮铮良言中汇聚。
共议优居之盼
心连心开出良方
2025年，我市将基本完成计划的老旧小区改造任务，后续延展工作将如何更好地开展？面对新考题，市政协将与改造工作息息相关的住建、财政、公积金中心等相关单位负责人“请”到现场，与政协委员面对面谋良策、议发展。
“老旧小区如果要配套建设门房、物业用房等设施，有无土地规划支持政策？”“如果居民有拆旧建新的房屋改造需要，能否提取公积金或给予公积金贷款？”……
致广大而尽精微，建真言而谋实策。会上，叶帮斌、程智、李桂菊等政协委员，结合调研实际提出了心中的疑惑。
共识在交流中凝聚，发展的信心也在探讨中提振。“我们出台了《关于强化危旧房改造试点项目规划支撑和用地保障的若干措施》，进行政策支持。”“目前，大修宜昌区域内自主产权的首套或第二套改善性自住住房时，可以提取缴存人住房公积金账户内的存储余额。后续我们还会出台更多关于公积金的优惠政策。”……针对委员们的疑问，相关部门一一回应。
现场火热的交流氛围也得到了与会领导的肯定。
“此次专题协商会准备充分、工作扎实、问题精准，建议的针对性和建设性强，体现了大家‘心系发展、用情民生、服务百姓、献计出力’的担当和情怀。”市委常委、统战部部长张金安表示，有关部门要及时吸纳好的意见建议，让民主协商的成果变成实实在在的工作措施。
市政协主席王均成指出，老旧小区改造、城市有机更新是重要民生工程，也是重要发展工程。全市政协要紧扣人民群众“急难愁盼”、日常需求和对高品质生活的期盼，开展深度调研和广泛宣传宣讲，不断满足人民群众对美好生活的需要，为加快建设长江大保护典范城市、打造世界级宜昌贡献政协力量。
建言献策
深入推进老旧小区改造 促进城市有机更新
市政协人口资源环境委员会
宜昌市两次入选国家老旧小区改造试点城市，五项做法被列入住建部可复制政策清单。但也存在共同缔造不够深入、改造资金筹集较难、市场化机制不够健全、电梯加装矛盾隐患较多、改造品质有待提升等问题。针对以上问题，特提出以下建议：
着力统筹城市更新各项工作。一是抓好政策和工作衔接。善始善终抓好老旧小区改造收尾，同步研究新出现的老旧小区修缮等有关政策。二是提升站位增强工作合力。各级各部门，尤其是城市更新所涉及到的相关部门和单位务必提高认识，提升工作合力。三是获取更多政策资源。危旧房改造试点要加大力度、加快进度，尽快形成可持续、可复制、可推广的经验，并全力争创第二轮全国城市更新示范城市。
着力做实共同缔造。一要做实党建引领。深入开展美好环境与幸福生活共同缔造活动，切实发挥党组织战斗堡垒和党员先锋模范作用。二要落实居民主体地位。改造前要问需于民，改造中要问计于民，改造后要问效于民。三要扎实开展群众工作。完善小区管理联席会议机制，强化纵向引领、横向协同、各负其责。坚持因地制宜，建立可持续的物业“生态”，做好小区改造“后半篇文章”。
着力强化资金保障。一是建立多元筹资机制。探索建立“小区业主自筹、地方财政补助、专营单位支持、市场主体参与”的资金筹措机制。二是加大融资争取力度。引导金融机构创新专项贷款和融资产品，提供长期低息贷款资金支持，降低贷款门槛，推进审批授信。鼓励各地通过规模化改造打包、盘活资产资源等方式争取银行融资。三是完善税费减免政策。争取上级对危旧房改造涉及的增值税、契税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费等给予优惠。
着力加强机制创新。一是厘清政企职责边界。政府用好规划、财税政策激励机制，合理让渡相关公共收益和弱电管廊、宜邻驿站特许经营权，激励市场主体参与。二是强化城市运营。按照“借、用、营、还”闭环将运营前置，通过F+EPC+O实现投资、建设、运营一体化，提供奖补资金和贷款担保，支持市场主体参与城市更新。三是延伸生活服务链条。加大宜昌物业管理信息平台、宜昌城发集团“宜生活”城市服务信息平台等推广应用，推动老旧小区和商品房小区物业信息接入平台，扩大优化增值服务。
着力推进电梯加装。一是健全协商议事机制。强化党组织引领的多种形式基层协商，引导党员带头串联“邻里情”。通过组织居民自主协商、街道社区调解以及法律从业者、代表委员参与的听证程序，统筹化解加梯矛盾。做强“宜加梯”公益组织，为加装电梯提供“一站式服务”。推动电梯加装立法。二是强化施工质量和安全管理。市县（区）两级行业主管部门加强日常巡查与业务指导，组织加梯技术导则和安全生产培训，积极推广集采整装的做法。三是创新后期管理。尽快对已加装电梯进行权属规范，同时整合电梯维保市场主体，并探索引进商业保险对加装电梯开展保险服务。
着力提升改造品质。一是优先解决基础问题，优先安排改造。加强部门协作，争取资金和项目，解决群众“急难愁盼”。二是补齐社区设施短板。加强特色化提升，加大服务设施供给。对照完整社区建设标准，实现空间互联互通和公共服务资源共享。三是注重传承保护和新技术应用。加强风貌建筑保护利用，挖掘社区文化，传承历史记忆。积极做好磷石膏产品等建筑节能新材料和技术应用推广，控制成本，提升改造成效。
加快危旧房改造和适老化建设
第一课题组
危旧房改造和适老化建设既是政治任务，又是民心工程。建议抢抓三峡水运新通道和葛洲坝航运扩能工程等新机遇，勇于探索、积极作为，为加快建设长江大保护典范城市、打造世界级宜昌作出贡献。
多措并举，平衡财务改。一是因地制宜，合理确定居民的出资比例。实施原址（就近）重建的，对于原合法产权面积，居民原则上承担不低于30%的直接建安费用，超出合法产权面积，可结合项目平衡由实施主体与居民协商，按阶梯面积阶梯价进行购买；对于居民不同意原址重建的，实施主体可通过市场价格回购，异地房产置换等方式代替出资。二是降本增效，招引质效优良的企业承接项目，降低改造成本。三是政策支持，尽可能地在土地、规划等方面对项目实施倾斜，通过增建房源对外销售，减少居民出资额度，促进项目资金平衡。
规范政策，依规危旧改。要加快制定城镇危旧房改造专项规划，出台技术导则，明确各项专项技术管理规定。整体规划要符合基本的安全环保标准，严防危旧房改造项目出现烂尾工程、“豆腐渣”工程。要研究制定统一的适老化改造规范、支持政策，调动全社会参与适老化改造的积极性、参与性、创造性；设立适老化改造基金，加大财政和金融支持力度，积极推广“当阳模式”，形成更多可复制、可推广的经验。
共同缔造，发动群众改。一是画好设计蓝图，展现危旧改后的美好。二是算好改造经济账，让群众改得明白放心。三是组建旧改理事会，动员社区达人进入理事会，用专业的人做专业的事。四是扩大试点范围，全面推广危旧房“以旧换新”模式。建议在试点基础上，进一步发挥联合社的主体地位，以居民为主体实现危旧房“以旧换新”，促进房地产市场健康平稳和转型发展。
兼顾适老，统筹旧城改。要将适老化建设工作与老旧小区改造、市政工程建设等同部署、同规划、同施工。因地制宜推进小区活动场地、绿地、道路等公共空间和配套设施的适老化改造，加强老旧小区无障碍环境建设，推进相邻小区及周边地区联动改造，统筹建设养老、医疗、助餐等社区服务设施。在有条件的地方，按照人均用地不低于0.1平方米的标准配建养老服务设施用房。要积极推动有条件的既有住宅加装电梯，确保加装电梯的运行安全、楼栋结构安全。
加快建立城镇老旧小区改造新模式
第二课题组
由伍家岗区政协和市政协妇联界别共同组成的第二课题组，重点以伍家岗区为例，就如何创新老旧小区改造模式情况进行了调研。现建议如下：
加强融资政策支持。当前我区老旧小区改造已接近尾声，推广市场化的改造模式及危旧房改造模式，需进一步在老旧小区改造中结合完整社区标准和后期运营需要实施“留改拆”，但按照现有融资贷款政策，危旧房改造专属产品尚未出台，现行贷款政策对房屋征拆资金不能提供支持，金融机构担心贷款会被银监部门列入政府隐性债务范围，在国家明确相关政策前，表示支持但力度有限。同时，地市级的支行、分行贷款权限受限，需进一步协调省级银行在融资贷款方面进一步下放审批权限。
增加可运营空间资产。城市建筑密度大，老旧小区分布散。老旧小区许多为零星独栋建筑，且与商品房小区穿插间隔存在，片区化实施改造困难，且老旧小区内公共空间不足，形成可运营的空间和资产非常有限。城区公共资源运行存在市区两级政府等多个主体，在一定程度上造成资源管理分散，规模不大，运营效率和收益不高。
加强群众改造主体的思想引导。在此前的政策性老旧小区改造中，资金靠上级财政支持。在上级财政支持政策退出后，后续还会不断产生老旧小区，面对新的问题，居民必须逐步建立主体意识，真正担负起对自身房屋维护的责任。政府需要通过试点加以引导，对将停车收费、植入经营业态、物业管理等引入更多居民参与。
多措并举加快推进既有住宅加装电梯
第三课题组
由市政协民盟界别和猇亭区政协共同组成的第三课题组，重点就我市既有住宅加装电梯情况进行了调研。现建议如下：
党建引领，持续做深共同缔造。充分发挥居委会、辖区单位和小区党组织统筹协调作用，引导业委会正常履职。对审批五环节进一步优化，进一步缩短审批时间。做强“宜加梯”公益服务组织，协助居民开展矛盾调解、技术咨询等工作。
加快立法，夯实加梯法理依据。进一步修改、细化《宜昌市既有住宅加装电梯条例》，使条例更有针对性。加强与省人大常委会沟通，加快我市加装电梯条例的立法进度，为意愿协调、资金筹措、质量监管和维护管理等难题破解提供法理依据。
强力整合，兜牢安全防护底线。一是以行政区划为单元，整合加梯项目监管。监管力量充足的，由县市区政府履行安全监管职责；监管力量不足的，由政府打包购买项目监理服务。二是推行加梯项目建设工程险。由县市区政府统一推动加装电梯工程施工及电梯安装项目一揽子保险，并将其纳入强制要求。三是结合机构改革，加强小散项目违规违法行为监管。
科学引导，建立长期运维机制。一是规范电梯使用主体，对前期已完成加装的电梯进行权属规范。二是将市区财政加装电梯奖补资金进行专户归集，优先用于加装电梯保险服务，预留一定资金存放于社区第三方监管账户，用于电梯运行维护支出，并定期公布账目。三是以行政区划为单位，对加装电梯的后期维保项目通过竞争采购，实现统一运营和统一维护。
系统谋划，综合保障加梯需求。一是将加梯工作纳入城市更新统筹谋划，为小区后续加梯工作预留能力空间。二是在加梯过程中充分考虑适老化改造需求，推广平层入户，最大限度保障无障碍通行。三是梳理总结我市加梯工作积累的丰富经验，为后续的现有电梯住宅楼更换电梯工作打下坚实基础。
建设完整社区促进城市更新
第四课题组
由夷陵区政协和市政协无党派界别共同组成的第四课题组围绕“完整社区建设与社区服务功能完善”的子课题开展调研。现建议如下：
用好共同缔造的“金钥匙”。将完整社区建设纳入党委政府重点工作和城市建设规划进行统筹谋划和部署落实，建议由新组建的社会工作部负责整体推进，并实行区级领导领衔包保制。强化社区党组织领导作用，明确小区党支部的组织功能和保障机制。完善社区工作者职业成长机制、薪酬动态调整制度。制定社区志愿服务社会组织运营规范指引。规范社区、小区居民协商议事平台，建立广泛征求群众意见和矛盾协商化解机制。加强居民参与社区建设的宣传引导，不断增强居民对社区的认同感和归属感。
做好规划统筹的“新文章”。结合社区面积、人口数量、公共服务设施分布等，科学划分社区单元和小区单元。适当超前制定规划设计，整合各部门项目资金，把握建设时序，提高资金使用效率。充分挖掘社区闲置低效用地、房屋等空间资源，打造公共服务空间，引入社会资本参与建设社区嵌入式服务设施。倡导将社会公益资金、公益项目引入小区大院。根据社区基础条件的不同，制定适合宜昌本地的完整社区分级建设标准，分类分步推进实施。
装好数智赋能的“助推器”。加快推进社区智慧管理平台建设，实现区、街道、社区三级联动调度。把智慧设施建设纳入新建小区规划审批，在小区改造、城市更新等项目设计中予以规范。加大“宜格服务”小程序使用推广力度，提升社区服务的完整性、便利度和可及性。引导居家信息化服务，针对不同居家场景，制定标准智慧服务解决方案供选择，并自愿接入社区智慧管理平台。
